Начало там ☝️
Forwarded From Ипотека и недвижимость
Начало там ☝️
🛑 Сделку совершило лицо, которое не имела право это делать
В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.
Чтобы исключить этот риск, запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Ну и про согласие супруга не забываем. Если объект недвижимости приобретался в браке и не брачного договора или соглашения о разделе (если супруги уже развелись), нужно нотариальное согласие другого супруга на сделку (даже, если он не указан как собственник в документах).
🛑 Скрытые собственники
Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире. Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях. Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.
То же самое касается ситуаций, когда есть ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него.
🛑 Сделки с использованием маткапитала
Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.
То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной. Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.
🛑 Заниженная стоимость
Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Но порой это делает продавец, чтобы платить меньше налогов.
Для покупателя заниженная стоимость несет риски.
🛑 Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре мы рассказали тут
🛑 А еще проблемы могут быть при частой смене собственников
Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год. Такие обстоятельства могут указывать на мошеннические действия в предыдущих сделках.