Проблема раскрытия эскроу до передачи квартир: формально — сдано, фактически — нет, правовая коллизия!
Проблема раскрытия эскроу до передачи квартир: формально — сдано, фактически — нет, правовая коллизия!
Согласно ст. 15.5 закона № 214-ФЗ, денежные средства, размещённые на эскроу-счёте, подлежат перечислению застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
На практике это означает следующее:
как только застройщик получил разрешение на ввод — банк автоматически раскрывает эскроу и переводит деньги, даже если дом не поставлен на кадастровый учёт (а значит, собственность нельзя зарегистрировать);
квартиры фактически не готовы к передаче;
не завершены внутренние или отделочные работы;
застройщик не подписывает акты приёма-передачи;
сроки передачи по ДДУ уже нарушены, но дольщик не может взыскать неустойку, потому что по закону момент раскрытия эскроу считается выполнением обязательства.
В чём правовая проблема
Закон привязывает раскрытие эскроу не к передаче квартиры или регистрации права собственности, а только к получению разрешения на ввод в эксплуатацию.
Это создаёт юридический перекос, при котором дольщик теряет защиту своих денег, хотя фактически квартиру не получил; застройщик финансируется в полном объёме, но может затягивать передачу квартир без последствий.
Что стоит поменять (по мнению адвоката)
С точки зрения баланса интересов, механизм раскрытия эскроу должен быть привязан не к вводу дома в эксплуатацию, а, как минимум, к фактической передаче квартиры по акту приёма-передачи, а по максимуму — к получению собственности и выписки ЕГРН дольщиком.