Урок 1. Съезжаем от родителей
Первый шаг к взрослой жизни — переезд от родителей. Нормальное человеческое желание — переехать в собственную квартиру, но пока ограничимся съемным жильем. Будем искать чистую квартиру — чтобы и недорого, и соседи нормальные, и хозяин душка. Вообще-то это реально.
Содержание- Что вы узнаете
- Как не нарваться на мошенников
- Как найти квартиру
- На каких сайтах искать квартиру
- Найти квартиру в соцсетях
- О чем спросить по телефону
- Какие документы должны быть
- Как смотреть квартиру
- Как составить договор
- Главное
Что вы узнаете
- Как не нарваться на мошенников.
- Как найти квартиру.
- О чем спросить по телефону.
- Какие документы должны быть.
- Как смотреть квартиру.
- Как составить договор.
Как не нарваться на мошенников
Когда повзрослевший ребенок хочет съехать в съемное жилье — это счастье для родителей. А еще — для мошенников. На студенте нажиться проще простого: прав не знает, договоров не требует.
У нечестных риелторов не будет шансов отобрать ваши деньги, если знать их уловки.
🚩 У нас недорого, мы из агентства. Если цена за аренду низкая, расположение отличное, это может быть «магнитом» — так называют объявления, в которых рекламируют несуществующие квартиры, чтобы привлечь больше клиентов.
Если позвонить по такому объявлению, ответят, что квартиру только что сдали, но есть похожие — приезжайте к нам в агентство, подберем идеальную. На самом деле нет похожих, нет идеальных, да и этой квартиры не было. Скорее всего, вам предложат купить «секретную базу собственников» с номерами телефонов случайных людей, которые знать не знают о квартирах.
🚩 Вас тут много, а я один. Мошенники могут попросить деньги за просмотр: якобы на жилье очередь и, чтобы успеть снять квартиру, нужно внести предоплату — тогда и посмотрите первыми. Нормальные риелторы так не делают.
🚩 За эту цену только голые стены. Недобросовестным риелторам не хватает комиссии за найденного клиента, и они хотят заработать больше: говорят, что аренду мебели тоже нужно оплатить. Якобы за цену в объявлении сдается только само помещение, а мебель и техника — за дополнительную плату. Собственник об этом, как правило, не знает: он уверен, что сдает сразу все — и квартиру, и мебель, и технику.
🚩 И вообще я собственник. Мошенник представляется собственником и находит «жильцов». Договор заключать отказывается, но деньги за месяц вперед все-таки берет. Обещает приехать в выходные с документами на квартиру — тогда и можно будет заключить договор.
А вечером приходит настоящий хозяин и говорит: вообще-то квартира сдается посуточно, вы кто такие, уходите, я вам ничего не должен. И он прав: искать правду теперь придется в полиции.
Как найти квартиру
Найти квартиру «по знакомству» сложно, поэтому идем в интернет. Некоторые сайты не заморачиваются о безопасности арендатора и не следят за тем, кто размещает объявления и что в них написано.
Другие — проверяют паспорт и документы на собственность. Такие объявления обычно помечены плашкой «Надежный» или «Проверенный».
На каких сайтах искать квартиру
| Сайт | Проверяют документы у собственника | Особенности |
|---|---|---|
| «Циан» | ✅ | Если объявление отмечено словами «Собственник сдает квартиру с „Циан“» — значит, он предоставил сервису паспорт и документы на собственность |
| Не нужно платить, чтобы увидеть контакты собственника | ||
| «Яндекс-недвижимость» | ❌ | Можно посмотреть, за сколько сдавали квартиры в этом доме, в разделе «Оценка квартиры по адресу» |
| «Авито» | ❌ | Можно перейти в профиль продавца и посмотреть, что еще он сдает. Это популярный сайт, поэтому тут часто встречаются мошенники |
| «Локалс» | ✅ | Нужно купить тариф «Личный помощник» за 2490 Р, чтобы получить доступ к проверенным объявлениям |
Если не хотите иметь дел с риелтором, отправляйтесь в соцсети. Там с большей вероятностью можно встретить объявление от собственника. А еще посмотреть профиль арендодателя и хотя бы приблизительно понять, комфортно ли вам будет с ним общаться.
Найти квартиру в соцсетях
| Город | Группа | Особенности |
|---|---|---|
| Москва | Flats for friends | Нет поиска по тегам, зато можно разместить свое объявление и собирать отклики собственников |
| Аренда в Москве сдам, сниму квартиру, комнату Мск | Закрытая группа. Администраторы банят риелторов и всех, кто просит комиссию | |
| Свой уголок Москва | Часто встречаются объявления о подселении: когда арендатор ищет соседа в свою или соседнюю комнату | |
| Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / МСК | Есть поиск по тегам в группе и канал в «Телеграме» @ugnezdishko. Риелторов банят, поэтому нет объявлений с комиссией | |
| Санкт-Петербург | Снять квартиру комнату без посредников Стопагент | Собственники платят комиссию, чтобы разместить объявление. Смотрите комментарии к постам: слишком жадным собственникам опытные арендаторы моментально укажут на недостатки квартиры |
| Аренда квартир без агентов / Питер / СПб / снять | За 4 тысячи админы помогут найти квартиру: каждый день будут присылать в личку варианты без комиссий и посредников. Можно искать и бесплатно — на стене сообщества | |
| ВПоиске.Санкт-Петербург — аренда квартир / Питер | Робот ищет объявления по всей социальной сети «Вконтакте» и переносит в группу со страниц пользователей | |
| Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / СПб | Админы могут потребовать документы на квартиру, если засомневаются, не агент ли пытается сдать | |
| Екатеринбург | Драже — Снять квартиру / комнату в Екатеринбурге | Есть удобные хэштеги, по которым можно выбрать район и количество комнат. Если участник группы пожалуется, что на самом деле квартиру сдает агент, то админы заблокируют объявление |
| Новосибирск | Аренда квартир без посредников в Новосибирске | Нет тегов. Публикуют объявления только с контактными данными и от профилей с открытыми страницами |
Некоторые объявления разместили мошенники, другие — нечестные риелторы, чтобы кинуть вас на деньги. Наша задача — найти правдивое объявление и не нарваться на аферистов.
Вот что нужно проверить.
Цена. Однушки в соседних домах стоят 45 тысяч в месяц, а вы нашли вариант за 25? Скорее всего, это не подарок судьбы, а развод. Возможно, этой квартиры даже не существует, а объявление разместили риелторы, чтобы собрать побольше звонков.
Фотографии. Прогоните фотографии через «Яндекс-картинки» — возможно, такие же квартиры найдутся по другим адресам. Значит, объявление ненастоящее, а фотографии собрали со всего интернета.
Телефон. Поищите в интернете телефон хозяина объявления. Если в объявлении написано «собственник», а Гугл говорит, что по такому номеру еще десятки объявлений о сдаче недвижимости, — возможно, это риелтор.
Адрес. Найдите все квартиры и комнаты, которые сдают и продают по этому адресу: проштудируйте «Циан», «Домофонд», «Авито» и «Яндекс-недвижимость». В объявлениях о продаже обычно указывают планировку. Так вы поймете тип дома — хрущевка, сталинка, новостройка — и какой стандартный метраж у однушки.
Если окажется, что дом — хрущевка с 32-метровыми квартирами, а вам по этому же адресу предлагают снять 40-метровую однушку в новостройке — бегите, это развод.
Возможно, вы найдете эту же квартиру, но в разделе «Продажа». Это значит, что в арендованное жилье будут приходить покупатели — и кто-нибудь да купит квартиру. А бывший собственник скажет: «Давайте выселяйтесь, это теперь чужое жилье».
Еще по адресу можно узнать даты, в которые в доме проходит капитальный ремонт. Капремонт — это шум, пыль и отключение электричества. Если вы не готовы страдать — проверьте, когда планируется ремонт дома. Узнать даты капремонта можно в интернете. Вот примеры для крупных городов:
- Москва: repair.mos.ru
- Питер: fkr-spb.ru
- Новосибирск: fondgkh-nso.ru
- Екатеринбург: fkr66.ru
Для других городов загуглите «капитальный ремонт по адресу %название города%»
А теперь страшная история. Одна девочка так тщательно проверяла объявления, что осталась без жилья: пока фотографии пробьет, пока адрес проверит — квартиру уже и сдадут другому человеку. А все потому, что хорошие варианты разбирают мгновенно и медлить нельзя. Поэтому сначала позвоните и договоритесь о встрече, а проверить объявление можно и потом.
Если найдете что-то подозрительное — просто отмените встречу и на всякий случай пожалуйтесь модератору.
О чем спросить по телефону
Вот вы увидели нормальную квартиру и позвонили. Молчать, конечно же, не будем. Спрашиваем по порядку:
Сначала нужно понять, с кем вы разговариваете — с собственником, его родственником или риелтором.
По большому счету неважно, кто именно сдает квартиру: обмануть могут все. Если общаетесь с риелтором, уточните, нужно ли ехать в офис, сколько стоят его услуги и кто их оплатит — вы или тот, кто сдает. У родственника хозяина спросите, есть ли у него доверенность на квартиру и готов ли он ее показать.
А вот собственник знает о своей квартире все: скрипят ли диваны, нужен ли ремонт, насколько дружные соседи.
Расскажите о себе: с кем будете арендовать и как долго. Возможно, арендодатель не разрешает заводить домашних животных — лучше узнать об этом заранее.
Цена в объявлении может быть не конечной. Сверху добавьте комиссию риелтора, залог хозяину и платежи за коммунальные услуги, если в объявлении есть «+КУ». Это значит, что за свет и воду платить придется вам. А если собственник говорит, что коммунальные платежи включены в аренду — значит, он сам рассчитается с управляющей компанией, но, скорее всего, раз в месяц будет просить вас переписать показания счетчиков.
Бывает, комиссию риелтору платит хозяин квартиры, но чаще — арендатор. Комиссия может быть и пять тысяч, и в размере месячной арендной платы. Это нормально: риелторы так зарабатывают.
Еще есть депозит, или залог, — это деньги, которые просит хозяин и хранит их на случай, если квартиранты что-то сломают и придется платить за ремонт. Если квартиранты ничего не испортят, то собственник деньги вернет. Часто депозит — это оплата первого и последнего месяца проживания. В таком случае собственник ничего возвращать не будет, а просто даст спокойно пожить последний месяц без арендной платы.
Если хозяин просит двойной или тройной залог, но ничего дорогостоящего в квартире нет, значит, от него часто съезжают жильцы. И вернуть такую кучу денег сложно: обязательно найдется повод обвинить вас в пятне на обоях и поломанной ручке кухонного шкафа. Кстати, обязательно зафиксируйте в договоре, что естественный износ не является основанием для удержания какой-либо части залога: только механические повреждения.
Спросите про коммуналку: сколько выходит зимой, стоят ли счетчики, нужно ли оплачивать интернет и телевидение.
Нормально, когда вы с риелтором или собственником спокойно договариваетесь об удобном для вас обоих времени. Собственник хочет сдать быстро, поэтому будьте готовы подвинуть другие планы и приехать на встречу.
Ненормально, когда просят деньги до просмотра: будто бы квартира так популярна, что нужно ее «зарезервировать». Переведете деньги — вас на просмотр не пригласят и трубку брать перестанут.
Ненормально, когда вас сначала приглашают в офис, чтобы подписать договор, а только потом в квартиру. Ничего не подписывайте, пока не окажетесь в квартире и не проверите документы.
Какие документы должны быть
Чтобы не пожалеть потом, сначала надо изучить документы на квартиру, а уже после обсуждать, что писать в договоре.
Это действительно важно: если квартиру «сдаст» не собственник, то в любой момент явится настоящий хозяин и выставит жильцов на улицу. И будет прав.
Вот что должно быть у человека, который сдает квартиру:
- Паспорт. Не водительское удостоверение, не СНИЛС, не копия паспорта — вам должны показать свои паспорта все собственники.
«Забыл паспорт, вечером привезу» — это отговорка человека, который снял квартиру на сутки и теперь «сдает» ее еще десятерым. Он покажет квартиру, возьмет предоплату и пропадет. - Свидетельство о регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Эти бумаги показывают, кто владеет недвижимостью: в них перечислены все собственники. До июля 2016 года выдавали свидетельства, после — выписки. Выписка должна быть свежей: нечестный собственник может сначала взять выписку, а потом продать квартиру — и показывать арендаторам устаревший документ.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость. Этот документ показывает, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, то таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
- Доверенность. Бывает, договор аренды заключает один супруг — например, муж, хотя квартиру купили в браке и она принадлежит и жене, и мужу. В таком случае договор не защитит вас: однажды явится жена и скажет, что вообще-то она планировала сдавать в сто раз дороже — или выселяйтесь, или платите больше. Поэтому, если супруг сдает квартиру, то пусть покажет доверенность от жены.
Та же история с риелтором. Если он подписывает договор аренды за собственника, то пусть покажет доверенность. Причем в доверенности должно быть согласие всех собственников, перечисленных в выписке ЕГРН.
Как смотреть квартиру
Это мы с вами в жизни лучше, чем получаемся на фото. У арендных квартир обычно наоборот: на фотографиях просторная светлая квартира, а в реальности — клоповник с кучей хлама.
Вот чек-лист, который поможет не сбежать на второй день.
Закрытая комната. Опасайтесь квартир с закрытой комнатой. Хозяева обожают устраивать склады там, где не живут. Комната с хламом даст им повод чаще приходить в гости. А если никто приходить не будет, это тоже плохо: вдруг там прорвет батарею или расползется плесень.
Сантехника. Если кран «немного течет», а унитаз «негромко журчит», будьте уверены, что собственники старались починить, но у них не получилось. Вероятно, скоро все прорвет. Вам придется платить за ремонт из своего кармана или ждать, когда собственник купит новый кран — в зависимости от того, на кого повесили текущий ремонт в договоре. По умолчанию ремонт оплачивает тот, кто снимает, поэтому открывайте краны, трогайте трубы, смывайте воду в унитазе — не стесняйтесь все проверять, чтобы не потерять деньги.
Насекомые. Никто не признается, что сдает квартиру с клопами и тараканами. Поэтому наша задача — найти признаки борьбы с насекомыми: запасы «Дихлофоса» и саше от моли в шкафах, следы мелков в ящике дивана.
Мебель и техника. Проверьте исправность вообще всего: как раскладывается диван, на всех ли режимах работает микроволновка. Да, это долго и муторно, но зато защитит ваши деньги, если хозяин скажет, что вы якобы сломали новую технику.
Странное поведение арендодателя. Если кажется, что с человеком что-то не так — скорее всего, вам не кажется. Лучше не связываться. Если человек окажется не в себе, он может приходить каждое воскресенье и проверять, как вы вымыли пол.
Спросите о семье: нет ли у владельца взрослых детей, которым может приглянуться эта квартира, и не планируется ли пополнение. Чем безразличнее владельцу это пространство, тем лучше. Идеальная квартира выглядит так: у хозяина были лишние деньги, он вложил их в недвижимость и решил зарабатывать на аренде в ближайшие много-много лет.
Как составить договор
Стандартный договор из интернета не подойдет, если вы не хотите потерять деньги и оказаться на улице. Вот пять важных пунктов этой бумаги.
Что арендуете. Проверьте адрес, указанный в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы снимаете. Если снимаете квартиру целиком, в договоре должно быть написано «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».
Депозит. Этот платеж может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Часто собственники говорят, что не отдадут депозит, если вы уедете раньше срока, прописанного в договоре. Это невыгодно — мало ли что может случиться:
Оставляйте депозит только за порчу имущества: если ничего не сломаете, то деньги получите обратно.
Оплата. Пропишите в договоре, кто платит за коммуналку, интернет и телевидение. По умолчанию текущий ремонт оплачивают квартиранты, поэтому, если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, договоритесь, что весь ремонт в квартире оплачивает хозяин.
Предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не более чем на 10%.
Некоторые собственники не хотят удобных переводов на карту, но хотят наличные. В этом нет ничего криминального, если после каждой передачи денег хозяин будет ставить подпись: деньги получил такого-то числа — вот столько тысяч рублей. Так вы обезопасите себя от внезапного «вы не докажете, что платили, поэтому выселяйтесь».
Дату оплаты тоже укажите в договоре. Если не получается платить вовремя, еще раз прочитайте договор: возможно, за просрочку грозит штраф. Обычно хозяева просто приходят и выселяют, поэтому платите вовремя — теперь это ваше обязательство.
Ответственность. По закону вы отвечаете за состояние квартиры, пока живете в ней. Поэтому обязательно укажите в акте приема-передачи, какие вещи оставляет наймодатель и в каком они состоянии.
Акт приема-передачи. Это важная бумага, которую нужно заполнить два раза: когда заезжаете в квартиру и когда сдаете хозяину ключи. Отдавайте деньги за первый месяц аренды после того, как прочитаете и подпишете этот акт. Помните, что до акта нужно проверить документы на квартиру.
В документе нужно указать всю мебель и технику, которая остается в квартире. Если течет кран или отваливаются обои — отметьте это тоже. В идеале первый и второй акты должны совпадать: если собственник скажет, что оставлял дорогую акустику, и вы не глядя подписали акт, а теперь она исчезла — придется или платить, или доказывать, что ничего не было.
Срок. Если вы не прописали срок аренды в договоре, то он считается заключенным на пять лет. А предупредить о том, что вы уезжаете, нужно за три месяца — так по закону. В реальности все, конечно, иначе.
Поэтому, если вы планируете снять квартиру на год и не платить за три месяца вынужденной аренды, то укажите удобные сроки. Например, арендуете на год, а предупредить о съезде нужно за месяц.
Мы говорили, что стандартный договор из интернета не подойдет, но предлагаем вам идеальный договор — в нем есть все важные пункты.
Главное
- В интернете полно мошенников, которые сдают несуществующие квартиры. Внимательно проверяйте объявление, прежде чем ехать на просмотр.
- У собственника должны быть такие документы: паспорт, свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ на недвижимость — например, договор купли-продажи.
- В квартире проверьте сантехнику, мебель и бытовую технику.
- Вместе с договором обязательно подпишите акт приема-передачи квартиры и только после этого отдавайте залог.
В следующих уроках мы разберемся, как платить коммуналку и устроиться на работу, чтобы были деньги на аренду. А пока пройдите тест, чтобы убедиться, что снять квартиру вы уже готовы.